• יוסי איינהורן

תשובות לנושאים חופשיים שעלו בסקר תחזוקת מבנים 2019


במסגרת סקר תחזוקת מבנים לשנת 2019 לשאלה " אם הנך מעוניין / מעוניינת לפרט בכתב נושאים קשורים נוספים" עלו מספר נושאים שיש להתייחס אליהם:


1. תחזוקה של הרחוב והיעדר פחים למחזור פסולת.


1.1. תחזוקת הרחוב (שטחים ציבוריים) הם באחריות העריה ויש לפנות אליה תוך כדי התאגדות של כול דיירי הסביבה וללחוץ עליה לבצע את המוטל עליה, הקימו מטה פעולה ופעלו מול העריה, אתם משלמים מסים והעריה צריכה לבצע את תפקידה

1.2. פחים למחזור, מצ"ב הפניה לחוק המחזור, יש לפנות לתאגיד המחזור ישירות ודרך העריה לקבלת פחי מחזור


2. בניין בדימונה, כל התחזוקה על הדיירים שכולם ידם אינה משגת קשישים חד הוריות וכד. הבניין לא מנוהל ע"י אף אחד, לדיירים יש רצון טוב לשפר אין תקציבים, כולם חיים מקצבאות. נשמח לליווי ועזרה.


2.1. ישנם הרבה מבנים בארץ במצב דומה בחלקם גרוע יותר ובחלקם טוב יותר, כדי לטפל בבעיה יש לפנות לעריה ישירות ובאמצעות גורמי הרווחה וליראות מה הם יכולים לעזור

2.2. אבל ראשית יש להתאגד כוועד בניין יציג כלומר להקים ועד בית שיהיה גורם שיוכל להגיש את הבקשות ולקבל את התשובות, אם בין הדיירים אין מי שיכול ורוצה לעשות זאת אז אפשר למנות לוועד קרובי משפחה של הדיירים בהסכמת הדיירים כדי שייצגו אותם מול הגופים השונים

2.3. בשל מצבם של הדיירים יש צורך לגייס תרומות מאנשים טובים וחברות שמוכנות לתרום לקהילה ואולי גם לחשוב על גיוס המונים ולערב בכך גם את רשויות הרווחה כדי לתת לנושא יותר משמעות בצורך בתרומות

2.4. יש צורך לבצע תכונית שיפוצים שחייבים לבצע ואותה להציג בגיוס התרומות

2.5. אשמח אם תשלחו לי תמונות של מצב הבניין והבעיות שיש לטפל בהן כדי שאוכל להבין את גודל הבעיה ולהתעמק קצת יותר בנושא, ניתן לשלוח לאימייל yossein@gmail.com או דרך האתר https://www.einhoren.com בלשונית צרו קשר


3. מצב החיצוני של הבניין דורש טיפול תחזוקה.


3.1. ישנם הרבה מבנים שדורשים שיפוץ חיצוני של המבנה ושל השטחים הציבוריים שבתוכו ומסביבו

3.2. מבנה שלא מתוחזק כראוי מהווה סכנה גם לדיירים בתוכו ומפגע לסביבתו

3.3. לעריות יש זכות לדרוש מהדיירים שיפוץ של המבנה אחת לתקופה ולהכריז עליו כמבנה מסוכן למגורים עד לתיקון הליקויים

3.4. אל תמתינו לעריות שיכריזו על המבנה שלכם מבנה מסוכן, זה לא נעים ואף מסוכן לחיות ולגור במבנה שהוכרז על ידי העריה כמבנה מסוכן, הכרזה של מבנה מסוכן גם פוגע בערך הנכס ומבנה משופץ ומתוחזק כראוי מעלה את ערך הנכס גם אם הנכס הוא להשכרה

3.5. ישנם מספר דרכים לשפץ נכס:

  • תמא 38 – במקומות שניתן לעשות ולפני שהתכנית תרד מהמדף

  • פינוי בינוי – היכן שיש הצדקה לכך

  • שיפוץ של המבנה על ידי הדיירים

  • כול דרך טובה בתנאי שהיא משיגה את היעד ומתאימה לבניין ולדיירים

4. לוועד הבית אין ידע מקצועי ומשפטי מתאים להתנהלות מול קבלני השירות והתחזוקה.


4.1. כאשר לוועד הבית אין ידע מקצועי ומשפטי מתאים להתנהלות מול קבלני השירות והתחזוקה הם צריכים לגייס לעזרתם יועצים שיכוונו אותם בהתנהלות כמו יועץ תחזוקה, עורך דין ויועצים נוספים לפי העניין אם כמלווים ואם לפתרון בעיה מסוימת

4.2. אני יכול להציע לכם תכנית

" חנוך לבניין לפי דרכו – האם תכנית התחזוקה לבניין שלכם אכן מותאמת לבניין"

שאני מוביל, זו היא תכונית ליווי לוועדי בתים לעזור להם לנהל את המבנה ולהתמודד עם אתגר התחזוקה וההתמודדות מול חברות הניהול והתחזוקה


5. בנין ישן, דיירים עתיקים ולכן גם אין צורך אמתי בחברת ניהול אלא אולי אדם שירכז דרישות ורצונות של הדיירים וימצא קבלן תמא מתאים - לטווח הרחוק ה"רווח" שלך יוכל להיות התניה של תחזוקת הבניין לפרק זמן של X שנים.


5.1. גם במבנים ישנים וגם במבנים חדשים יש צורך בניהול תקין של המבנה, ניהול תקין הוא מעבר לרצונות הדיירים, ישנם נושאים המחויבים על ידי המדינה והעריות באמצעות חוקים, תקנות ותקנים שרובם לא ידועים לדייר הממוצע ולכן רצוי לקחת עזרה וליווי של יועץ תחזוקה שינחה את הדיירים בהתנהלות

5.2. גם לבניינים מסוג זה אני יכול לעזור באמצעות תכנית

" חנוך לבניין לפי דרכו – האם תכנית התחזוקה לבניין שלכם אכן מותאמת לבניין"

ולהנחות את הדיירים להתנהלות נכונה בניהול הבניין ואל מול חברות התחזוקה והניהול או קבלנים למיניהם

5.3. לגבי שיפוץ הבניין באמצעות תמא או באמצעות תכנית אחרת ולמצוא קבלן מתאים זה בנפרד וצריך לבחון את הבניין למה הוא מתאים


6. בעיקר ניקיון הבניין, החניות.


6.1. אכן כול בניין צריך ניקיון ברמה מסוימת המתאימה לבניין ולדיירים בו, ישנם כמה דרכים לנהל את הניקיון:

  1. תורנות ניקיון של המבנה והחניות על ידי דיירי הבית במידה וזה מתאים.

  2. ביצוע הניקיון על ידי אחד מדיירי הבית תמורת סכום חודשי או במקום דמי הניהול או דמי הוועד.

  3. שכירת עובד ניקיון למספר שעות ביום או בשבוע בהתאם לצורך (יש להוציא תלוש שכר בכול חודש ולשלם את המיסים המחויבים לפי חוק).

  4. שכירת שירותים של חברת ניקיון תמורת סכום חודשי ( יש עליכם חובה לבדוק שחברת הניקיון משלמת לעובדים לפי חוק ראו מאמר בנושא

  5. ניקיון אינו חזות הכול בתחזוקת מבנים, ישנם חוקים תקנות ותקנים המחייבים את המבנים ויש להתייעץ עם יועץ תחזוקה מה חל על המבנה שלכם או לקבל ליווי לוועד הבית בהתנהלות מול אתגר התחזוקה של המבנה


7. בניין חדש חברת ניהול מכורח הנסיבות ומחיובים לפי חוזה לקבלן חוסר השקעה ו/או יכולת לנהל באמת של החברה. חוסר מקצועיות מקצועית בניהול תחזוקת מבנה משותף והמערכות שלו.


7.1. במבנים חדשים בהרבה מקרים מקבלים ירושה מהקבלן גם חברת ניהול שמונתה על ידי הקבלן ובמסגרת חתימה על חוזה הרכישה מחתימים את הדיירים על חוזה ניהול עם חברת ניהול

7.2. החטא הראשון הוא בכך שהדיירים לא מתאגדים בזמן הרכישה ואומרים לקבלן שהם רוצים לקבוע מי תהייה חברת הניהול, מה יכלול חוזה הניהול ומה גובהה דמי הניהול

7.3. בחלק מהמקרים ההסכם הוא הסכם קובל וניתן לבטלו על הסף ובמקרים שבהם חברת הניהול לא מספקת את השירותים הנדרשים אם בגלל רשלנות או יכולת של החברה ואם בגלל חוסר תאום ציפיות בין הדייר לחברה ניתן לנהל אתה משא ומתן לשינוי החוזה או להחלפתה, כול התהליך אמור להיות בליווי של יעוץ משפטי ויעוץ של יועץ תחזוקה להשגת תנאים אופטימליים למבנה בליווי תכתובת מתאימה

7.4. מומלץ לקרוא את המאמר "עזרה לוועדי בתים/דיירים במגדלי מגורים"


8. אני יווזם כרגע מתחם פינוי בינוי בקרית אליהו חיפה שכולל כיום 240 דירות והתהליך יסתיים ב- 1000 דירות. ללא חברת ניהול רצינית השכונה החדשה תהפוך לסלמס תוך מספר שנים.


8.1. אכן זו בעיה שאורבת להרבה ממבני המגורים שנבנים כיום בפרויקטים שונים, אפשר כבר עכשיו לערב יועץ תחזוקה שיבוא מצד הדיירים ייעץ להם ולפרויקט מה נכון לעשות מבחינה תחזוקתית, להכין תכונית תחזוקה מותאמת למתחם, ללוות את הדיירים בגיבוש חוזה התחזוקה בשיתוף עם ייעוץ משפטי בתחום, בחירת חברת ניהול ופיקוח על תפקודה לאחר מכן

8.2. אני רוצה לברך אותך על זה שבתור יזם אתה חושב גם על עתיד המיזם גם אחרי שהוא יוקם וזה לא קורה תכופות במקומותינו

8.3. אשמח ללוות את המיזם ולייעץ לך ולדיירים בנושאי התחזוקה והפיקוח, ניתן ליצור קשר באימייל yossein@gmail. com או דרך האתר

9. לא מרוצים מהתנהלות הועד ושקלנו להכניס משהו לנהל את הבניין


9.1. אשמח לבדוק לעזור לכם בנושא אנא צרו קשר באמייל yossein@gmail.com או דרך האתר

9.2. החלפת וועד לא תמיד היא הפתרון, הכוונה של נציגי הוועד היא פתרון מומלץ גם אם תחליטו בסוף להחליף את הוועד, ניתן ללוות ולחזק את הוועד באמצעות יועץ תחזוקה


שמח על השאלות שהפניתם אלי ומקווה שעזרתי לפחות לחלקכם, אשמח לקבל שאלות נוספות דרך האתר או באמייל ולנסות לסייע.


תודה

יוסי אינהורן

יועץ תחזוקה למבנים

053-4241625

Yossein@gmail.com

https://www.einhoren.com/

0 צפיות