ישנה פרקטיקה מוכרת של קבלנים להחתים את רוכשי הדירות על הסכם ניהול עם חברת ניהול שהוא מביא.
תחילתה של פרקטיקה זו החלה בבקשה של עריות לצרף חברת ניהול לפרויקט כתנאי לקבלת אישורי בנייה, עם הזמן גילו הקבלנים/יזמים שבקשה זו דווקא יכולה לעזור להם על חשבון הדיירים ויכול להיות עוד מקור להכנסה.
חלק מהקבלנים/יזמים הקימו חברות ניהול משלהם, חלק רכשו חברות קימות וחלק נכנסו לשותפויות בחברות ניהול קימות והחגיגה החלה.
חברות הניהול במבנים חדשים עלולים להיתפס בניגוד עניינים מובהק, האם הם משרתים את הדיירים בלבד או שבדרך הם גם שומרים על האינטרסים של הקבלן/יזם על חשבון הדיירים.
חשוב מאוד לערב עורך דין של הרוכש במהלך רכישת דירה ולבדוק את חוזה הרכישה וכן את חוזה הניהול שהקבלן/יזם מבקש להחתים את הדיירים, אין להסתמך על עורך הדין של הקבלן למרות שאתם משלמים לו, התשלום נועד לרישום בית משותף ולא לייצג אתכם בפני הקבלן/יזם.
אם כבר פניתם לעורך דין לייצג אתכם ברכישה דאגו שהוא גם יבדוק את חוזה הניהול שאתם חותמים עליו כדי שלא יקפח אתכם ואת הבניין בהמשך הדרך, ברוב המקרים עורכי הדין עושים עבודה טובה בבדיקת חוזה הרכישה אך חלקם מזניחים את חוזה הניהול וזאת בטענה שמדובר בחוזה אחיד לכול הבניין ואין לשנותו, לפחות כך טענים הקבלנים/יזמים.
טענה זו אינה נכונה בהכרח וכמו כול חוזה ניתן להכניס בו שינויים ולקבל את הסכמתם של שאר הרוכשים שכבר רכשו לשינוי החוזה במיוחד אם זה עובד לטובת הדיירים.
אז איזה שינויים בחוזים צריך להתעקש לשנות לפני חתימת החוזה?:
שינוי ראשון, לעגן בחוזה הרכישה את הזכות של הדיירים להביא מומחים ויועצים מטעמם בכול שלבי הבנייה ולבקר את תהליך הבנייה וכן לאפשר למומחים ויועצים מטעם הרוכשים להשתתף בתהליך הקבלה של הנכס והבניין כולו לייצג את הדיירים בפני הקבלן או לייעץ להם.
שינוי שני הוא להעביר לדיירים רשימה ופרטים של כול שאר הדיירים ולא למנוע מהם לשתף פעולה ואף להקים וועד בית עוד לפני שלב האכלוס כדי שיהיו מוכנים בשלב האכלוס לנהל ולתחזק את המבנה ולעבוד במשותף מול הקבלן/יזם ולא כול אחד בנפרד בנוגע לשטחים, המערכות והציוד המשותף של הבניין.
בחוזה הניהול יש להכניס סעיף שחברת הניהול תשרת, תייצג ותשמור את האינטרסים של הדיירים ושאין לה ניגוד אינטרסים עם הקבלן /יזם.
תוקף החתימה על חוזה הניהול יהיה לתקופת הביניים עד שוועד הבית יתארגן ויוכל לחתום עם חברת הניהול הזו על חוזה ניהול מוסכם (לא חוזה ניהול שהוכתב על ידי חברת הניהול) ובמידה ולא הגיעו להסכמה יוכל וועד הבית לחתום על חוזה ניהול עם חברת ניהול אחרת או לנהל את המבנה בעצמו.
חברת הניהול בשיתוף הדיירים תנהל תהליך קבלה מסודר של המבנה בהתאם לתקנות הבנייה, חוק המכר, חוקים אחרים, תקנות ותקנים רלוונטיים ותאסוף את כול החומר הטכני תסדר ותשמר את החומר כולל אישורים שנתקבלו במהלך הבנייה ואישורים שנתקבלו בתקופת ניהול ותחזוקת המבנה על ידי חברת הניהול. חברת הניהול תפעל בהתאם לתקן 1525 על חלקיו השונים לתחזוקת וניהול המבנה כמינימום מחייב.
חברת הניהול תתחייב להעביר בצורה מסודרת את כול החומר שנמסר מהקבלן/יזם כולל אישורים שנתקבלו במהלך המבנה וכן את כול החומר והאישורים שנצברו במהלך תקופת התחזוקה וניהול המבנה שהחברה העניקה למבנה לוועד הבית או ליועצים מטעם הדיירים או וועד הבית בהתאם לדרישה בכול זמן שידרשו.
חברת הניהול תתחייב להעביר בצורה מסודרת את כול החומר שנמסר מהקבלן/יזם כולל אישורים שנתקבלו במהלך המבנה וכן את כול החומר והאישורים שנצברו במהלך תקופת התחזוקה וניהול המבנה שהחברה העניקה למבנה בצורה מסודרת לכול חברת ניהול או תחזוקה אחרת שהוועד יחליט שתבוא במקומה בכול זמן ותבצע העברה מסודרת וללא משוא פנים לחברת הניהול והתחזוקה החדשה.
במידה וחברת הניהול גובה את דמי הניהול מהדיירים היא צריכה להפקיד את הכסף בחשבון נפרד של וועד הבית, הכספים לא אמורים לחנות בחברת הניהול והתחזוקה.
רק בדרך זו יעוגנו זכויותיהם של הדיירים וועד הבית ברכוש המשותף ויהיו בסיס טוב ואיתן לתחזוקת וניהול המבנה.
רצוי להקים את מסגרת וועד הבית עוד לפני האכלוס כדי שתוכלו לקבל את המבנה בצורה מסודרת מהקבלן / יזם ולערב בכך יועץ תחזוקה וניהול מבנים שיוכל לסייע לכם בתהליך.
אשמח לעזור
יוסי אינהורן
יועץ לתחזוקת מבנים
0534241625
כמו כן הנכם מוזמנים להצטרף לקבוצת הווטסאפ שלי לשאול שאלות, לקבל תשובות וללמוד משאלות של אחרים