• יוסי איינהורן

מה כרוך באחזקת מגדלי מגורים מודרניים והאם הדיירים מודעים לזכויותיהם

כיום עם ריבוי מגדלי מגורים מודרניים בכול פינה פנויה ושינוי פני העיר יש גם להתייחס לאחזקת מגדלי המגורים ולשנות את הדיסקט תוך התאמה למצב החדש.

את נושא התחזוקה יש להתחיל עוד בשלבי תכנון המבנה כדי שהתחזוקה תהיה נכונה ואפקטיבית, ממשיכה עם אכלוס המבנה ותחזוקתו בדרך כלל על ידי חברת ניהול או חברת אחזקה, מימוש תקלות הבדק ובהמשך לאורך כול חיי המבנה.

במצב העניינים כיום מבנים חדשים שנבנים או ניבנו לאחרונה מחויבים בחלק מהעריות להציג גם חברת ניהול שתלווה את המבנה לזמן מסוים לפחות ולכן בנוסף לחוזה הרכישה ישנו הסכם ניהול שהקבלן מחתים עליו את הדיירים ברוב המקרים החוזה מותאם לדרישות הקבלן, חברת הניהול או האחזקה והקבלן טוען לפחות שמדובר בחוזה אחיד לכול הדיירים.

לטובת הדייר רצוי ששני החוזים יבדקו על ידי עו"ד של הדייר שלא שייך לפרויקט אך את חוזה הניהול רצוי גם לבדוק על ידי יועץ אחזקה בלתי תלוי שיוכל לבדוק האם בחוזה יש את כול המרכיבים הנדרשים לאחזקת המבנה הספציפי, שהתמחור לאחזקה הינו סביר, לא יקרה ולא זולה מידי (חוזה אחזקה עם עלות נמוכה עלול לגרום לחברת הניהול או האחזקה להוריד את רמת האחזקה כדי לחסוך בעלויות, לפעמים זה לא ניראה לעין רגילה אך יש לזה השפעה ארוכת תווך על המבנה, מערכות הבטיחות והתברואה במבנה).

בנוסף את חוזה האחזקה רצוי לערוך למספר שנים כדי לקבל מחירים טובים יותר במשא ומתן אך תמיד לאפשר יציאה לדיירים בתנאי שחברת הניהול או האחזקה אינה עומדת בחוזה ומזניחה את הבניין תוך

מתן התראה של חודש לתיקון בשטח.

במידה ולא תוקן יש להוציא מכתב סיום העסקה ולדרוש  העברה מסודרת של הבניין לחברת הניהול או האחזקה הבאה מבלי לקבוע זמן לאירוע.

במידה וחברת הניהול או קבלן האחזקה מחליט לעזוב את הבניין עליו לתת התראה של לפחות שלושה חודשים מראש כדי לאפשר לדיירים להתארגן בהתאם אך הוא חייב להעביר את המבנה לחברת הניהול או האחזקה החדשה בצורה מסודרת.

יש לדרוש מהקבלן עם סיום העבודה מספר דברים, גרמושקה מאושרת למבנה עם חתימות ואישור הערייה, תכניות As Made של המבנה והמערכות המורכבות במבנה מאושרות על ידי המתכנן, אישורים של כיבוי אש, מכון תקנים ומעבדות מורשות למבנה ולמערכות ללא הסתייגויות, וכן אישור אכלוס מהעירייה (טופס 4) ללא הסתייגויות.

בנוסף רשימת המערכות הכלולות במבנה, ספרי מערכת והוראות הפעלה ותחזוקה, כול אלו חשובים להמשך החיים במבנה.

יש לדרוש מהקבלן יזם רישום המבנה והיחידות על שם הדיירים בטבו עם או בלי הערות אזהרה, ולוודא שהוא לא משאיר חלקים מהמבנה ללא סיבה מתאימה על שמו או על שם חברת הניהול וההחזקה, יש לזה משמעות לתווך הארוך.

אם הקבלן יזם מתעקש להשאיר מסיבה מתאימה חלקים על שמו או על שם חברת הניהול או האחזקה יש לחייב אותם גם בדמי ניהול מים וארנונה בעריה.

את חשבון המים, הארנונה והחשמל הציבוריים יש להסב זמנית על שם חברת הניהול והאחזקה כדי שבמידה ולא ישולם לא יהיה מצב שתצטרכו לשלם פעמיים, פעם אחד בדמי הניהול ופעם שנייה על ידי חברת החשמל, המים או העירייה.

הקמת וועד בית לבניין הינו זכות מוקנה לדיירים ואפשר להתחיל אותה בעצם עם סיום מכירת יחידות הדיור או לכול המאוחר עם אכלוס המבנה באופן חלקי או מלא, אל תוותרו על כך זו היא הדרך היחידה שלכם להתמודד מול הקבלן יזם וחברת הניהול או חברת האחזקה וכן לפקח על פעילותם, תמיד קל להם להתמודד מול דיירים בנפרד מאשר מול ועד מייצג.

בדמי הניהול יש להכליל סעיף של קרן שיפוצים שיופקד לחשבון על שם וועד הבית לכול מקרה שיהיה צורך בסכום גדול לבעיה לא צפויה.

בשעה טובה קיבלתם את הבית ונכנסתם לגור, תתחדשו, כנראה שקיבלתם את הנכס היקר ביותר שלכם אחרי המשפחה והילדים, זה הוא נכס שצריך לתחזק אותו לכול אורך חייו כדי לשמר את איכות החיים בנכס וכן לשמר את ערכו שלא יצנח, מבנים לא מתוחזקים כראוי מעבר לסכנות שגלומות בכך גורמות גם לירידת ערכו הכספי של הנכס ולא מדובר רק בבית שלכם אלא מתחיל בנראות החיצונית חצר כניסה לבניין לובי מעליות ועוד.

נהנים מהבית, יופי, יש לבדוק שהקבלן מספק לכם את כול מה שהבטיח לכם על חשבונו ולא על חשבון דמי הניהול שלכם כמו גינון, ציוד ללובי ועוד.

עכשיו גיליתם ליקויים במבנה, לא טוב אבל האחריות היא של קבלן הבניה או היזם ולא של חברת הניהול או חברת האחזקה, קוראים לזה אחריות שנת הבדק אבל דעו לכם שישנם נושאים שאחריות הקבלן עליהם היא מעבר לשנת הבדק ועד למספר שנים לאחר קבלת הנכס.

מצאתם שחברת הניהול או חברת האחזקה היא זו שמתקנת לכם את תקלות שנת הבדק הדליקו נורות אדומות וצלצלו בפעמונים, בדקו היטב שזה לא נעשה על חשבון דמי הניהול שלכם כך שבסופו של דבר אתם אלו שמשלמים פעם נוספת על שגיאות הקבלן.

יופי עברתם את כול חבלי הקליטה של הבניין ונכנסתם לשגרה, מה טוב המדרגות נקיות ויש ריח טוב בלובי והשגרה לא מופרת מתקלות, מעולה, האם הבניין מתוחזק כראוי, לא בטוח, ישנם נושאים רבים בבניין שלא מרגישים אותם ביום יום חלקם גם בטיחותיים עם מערכות מצילות חיים בזמן חירום או שריפה ואם במערכות הדורשות תחזוקה תברואתית כמו מכלי מים במבנה ועוד.

ברוב המבנים אין בין הדיירים במבנים אנשים שיכולים לבקר את עבודות חברת הניהול מבחינה טכנית ואילו אישורים תקופתיים יש לבקש מהם להציג מדי תקופה כהוכחה לביצוע האחזקה הנדרשת, כאן באים לעזרתכם יועצי האחזקה לבתים ומבנים שיפעלו בשמכם בצורה מקצועית ויעבירו לכם דוח על מצב התחזוקה של המבנה והאם חברת הניהול או האחזקה מבצעת את תפקידה כראוי.

נכנסתם לוויכוח עם חברת הניהול או האחזקה ואתם רוצים חוות דעת נוספת בנושא חילוקי הדעות ביניכם, גם כאן יועץ אחזקה בלתי תלוי יכול לעזור לכם.

נתקלתם בבעיה חוזרת כמו נזילות ריחות ועוד שחברת הניהול וההחזקה לא נותנת פתרון או שהפתרונות שהיא נותנת הם חלקיים או זמניים, גם כאן יועץ אחזקה יכול לעזור ולהנחות אתכם או את חברת הניהול או האחזקה לטיפול בבעיה.

ועכשיו לאחר שעברתם כל זאת אתם יכולים להתרווח בקורסא בבית להיות בטוחים שהבניין שלכם מתוחזק כראוי שנקטתם בכול מה שצריך לתחזוקת המבנה ושמירת ערך הנכס ומה שחשוב מכול טיפלתם בכול המערכות מצילות החיים בבניין ובמערכות השומרות על בריאות הדיירים כך שתפחיתו את בעיות הבריאותיות שיכולות לצוץ במבנים ובמערכות מצילות חיים במקרה של שריפה או רעידת אדמה שלא לדבר על מלחמה.

כעת נישאר לכם לא להיכנס לשאננות ולהמשיך ולפקח לאורך השנים על פעילות חברת הניהול או חברת האחזקה, ותמיד כדאי להיעזר ביועץ אחזקה כדי לוודא שהכול אכן נעשה כראוי

46 צפיות

פוסטים אחרונים

הצג הכול