• יוסי איינהורן

מגדלי יוקרה עם בעיות בנייה ואחזקה


בכתבה ב- THEMARKER הדנה בבעיות במגדל השופטים בתל-אביב עולה הבעיה של מסירה נכונה של מבנים לדיירים וניהול המבנה לאחר קבלתו.

אני לא מתייחס לבעיות הספציפיות בבניין זה אלא לבעיה שהמצב אליו נקלעו כול המעורבים שהוא בהחלט מטרד לחלקם ולחלקם מפח נפש.

בדיוק לנושא הזה אני מתריע כבר זמן רב מתוך תקווה לשפר את המצב בשטח, לצערי גם הרשויות אינן ששות לבצע דבר בנושא וזה אחד הגורמים שדחפו אותי להקים שרות ייעוץ לוועדי בתים בנוגע לאחזקת מבנים.

ללא כול ספק שהתנהלות אחרת של שני הצדדים הייתה יכולה להביא לתוצאות אחרות.

בהרבה מהמבנים תהליך המסירה של המבנה לדיירים לקוי הן מצד הקבלנים/יזמים והן מבחינת הדיירים שבעצם לא מודעים לזכויות שלהם ולבעיות סמויות במבנה ובנוסף מה צריך לבצע כאחזקה מונעת למבנה.

החוקים קובעים מה קבלן צריך למסור לדיירים בזמן מסירת הדירה אך לפעמים זה לא מתבצע ולא מתבצע כראוי ובנוסף הדיירים לא בדיוק יודעים מה לעשות עם החומר שקיבלו ורוב החומר הולך לאיבוד במהלך השנים.

אחד הדברים שקבלן אמור להעביר לדיירים הוא הוראות אחזקה למבנה ומערכותיו ובנוסף לרשימה של ציוד מותקן ודפי נתונים עם הנחיות אחזקה של היצרן.

כול הדברים האלה שאמורים להיות מועברים לדיירים הם רק בסיס לתכנית אחזקה מונעת שלאורה יש לתחזק מבנים.

עם קבלת המבנה לחזקת הדיירים יש לבצע בדיקה מקיפה של הבניין ושל ליקויי בדק משלב הבנייה וכן לליקויים שמתגלים בתקופת הבדק (תקופת הבדק היא לפחות שנה על כול המבנה וישנם נושאים שבדיקת הבדק הוחרגה והוארכה לשנים נוספות).

במקביל יש ליישם תוכנית אחזקה למבנה ומערכותיו שלפיו יערכו לאחזקת המבנה, במבנים שמתוחזקים על ידי חברת ניהול/אחזקה יש לחתום עם חברת ניהול/אחזקה כאשר תוכנית האחזקה היא נספח לחוזה ולבצע בדיקות תקופתיות על טיב האחזקה ולוודא שאכן האחזקה מבוצעת כראוי.

בעידן של היום הייתי מייעץ לקבלנים על מנת להסיר מעצמם את כאב הראש שלאחר מיכן להשתמש ולמסור את המבנה עם תוכנת ניהול ואחזקה למבנה שבה גם יתועד החומר שנמסר וישמש את המבנה לכול אורך חייו ולבצע תוכנית אחזקה מותאמת למבנה הספציפי שבו יוגדר לדיירים מה היא תכולת האחזקה שהם אמורים לבצע במבנה כדי לשמר אותו.

אותה עצה הייתי ממליץ גם לדיירים במבנים ליישם במידה ולא קיבלו מהקבלן כדי שיוכלו לעמוד על זכויותיהם וכן לשמר את המבנה לאורך זמן, במידה וכן קיבלו מהקבלן תוכנה כזו לבדוק את תכולתה שאכן היא משרתת את הבניין נכונה.

לכן חובה (לא חוקית אלא לטובת כולם) לקחת יועץ אחזקה כיועץ מלווה לקבלנים משלב התכנון כדי למזער סיכונים ולדיירים משלב החוזה כדי לעגן בו את זכויותיהם ולמזער תקלות גם בשלב המסירה וגם לאחר מכן בכול שלבי התחזוקה של הבניין כגורם מפקח ומייעץ.

41 צפיות