• יוסי איינהורן

לא הכול הממשלה אשמה ומה עם האחריות שלנו

בכתבה בעיתון הארץ " המדינה נרדמה בשמירה - וחברות הניהול מחזיקות את דיירי המגדלים כבני ערובה " מואשמת המדינה כי נרדמה בשמירה. כאן ישנן מספר שאלות:

- האם המדינה אכן נרדמה בשמירה?

- היכן האחריות שלנו כבעלי דירות?

- היכן האחריות של הקבלן?

- היכן האחריות של חברות הניהול?

- האם נעזרנו בעו"ד מטעמנו בזמן רכישת הדירה ומה האחריות של עורך הדין?

- היכן האחריות של השלטון המקומי והעריות בנושא?


היכנסו לקבוצת הווטסאפ שאלו שאלות וקבלו תשובות בנוגע לתחזוקה וניהול מגדלי מגורים ומבנים


נכון לכולם ישנה אשמה אך האשמה הגדולה ביותר היא של רוכשי הדירות, צריכים לבדוק בשבע עיניים את המסמכים שחותמים עליהם ואם ישנו סעיף שאינו מתאים צריכים להתעקש ולשנות אותו לפני החתימה ולא פחות חשוב לעבור על ההסכמים עם עורכי הדין שלהם ולא של הקבלן ולתת לעורכי הדין לבצע את העבודה מול הקבלנים, יזמים וחברות ניהול.

האחריות של הקבלן היא לא להחתים את הרוכשים על מסמכים שמקפחים אותם ולבוא למכירה בידיים נקיות, זה לא תמיד קורה ובמיוחד בכול הנושא של אחריות הבדק. חברות הניהול חייבות להבין שהלקוח שלהן הוא בעלי הנכסים במבנה ולא הקבלן או היזם, אך לרוע המצב או שחברת הניהול שייכת בצורה מלאה או חלקית לקבלן יזם או שהן מביאות אותן לפרויקט בשלב הבנייה מסיבות כאלה ואחרות הן מרגישות מחויבות לקבלן/ יזם.

אחת מהאחריות של בעל הנכס ברכישה מקבלן הוא להתייעץ ולבדוק את ההסכמים עם עורך דין של הרוכש ולוודא שההסכמים לא מקפחים אותם וזה לא רק הסכם הרכישה אלא גם הסכם הניהול אם יש עוד דברים אחרים שהם מתבקשים לחתום עליהם בתהליך הרכישה והבנייה, מצד שני גם עורכי הדין צריכים לתת ללקוח שרות מלא ולא רק בנושא חוזה הרכישה אלא גם בנושא חוזה הניהול וכול שאר המסמכים כולל רישום בית משותף שבעיקרון מוטל על עורך הדין של הקבלן אבל לפעמים התהליך אורך זמן רב מדי ויש מקרים שהרישום אף לא מתבצע.

בתחילת בניית מגדלי המגורים חלק מהעריות חייבו את הקבלנים למנות חברת ניהול היות ובמגדלי המגורים ישנם הרבה מערכות מתקדמות ואחרות שהן מצילות חיים ותברואתיות ואי תחזוקתן יגרום נזק רב לבניין, לחיי הדיירים ועוד, הקבלנים בתחילת הדרך התרעמו על כך אך במשך הזמן הם הבינו שהם יכולים דווקא ליהנות ולהרוויח מכך.

מה שקורה בפועל זה שחלק מהקבלנים הקימו חברות ניהול משלהן או נכנסו לשותפות בחברות ניהול קימות וחלקם אף קשרו קשרים עסקיים עם חברות ניהול שמינו אותן לנהל את המבנים, הבעיה שנוצרה היא שלחברות הניהול האלה יש מחויבות עסקית לקבלנים והיזמים והן מטפלות בבעיות הבדק במקום הקבלן, כך נוצר שהקבלן יזם משתחררים מהר מאחריות הבדק ומי שמנהל זאת בחלק מהמקרים היא חברת הניהול שממומנת על ידי הדיירים. בחלק מהמבנים נוצר מצב לא תקין, הדיירים רוכשים בניין במיטב כספם ומשלמים בשנית על תיקוני הבדק שמבצעת חברת הניהול ולדיירים אין שליטה בנושא.

חלק ניקר מהאחריות היא שייכת לשלטון המקומי היות והעריות הן אלה שאמורות לפקח על מצבן התחזוקתי של המבנים במיוחד בנושאים שיש להם רגולציה אך בהרבה מקרים לאחר טופס 4 לא מתבצע שום הליך של השלטון המקומי שהדברים נעשים.

למדינה יש אחריות של חקיקה תיקון תקנות ותקנים אך לצערנו וכפי שאנחנו יודעים ומורגלים אין מדיניות צופת עתיד אלא מדיניות של פתירת בעיות רגעית וזה בכול הממשלות ולכן הגענו בהרבה נושאים שהחוקים התקנות והתקנים מפגרים אחר המציאות בשטח ולכן על הדיירים ללחוץ על העריות ועל העריות ללחוץ על הממשלה להתקין תקנות חוקים ותקנים מתבקשים אך כפי שאנחנו יודעים זה עומד בתור ארוך עם עוד כול מיני נושאים וכאן כוחה של הפוליטיקה מה לקדם ומה לא.

אז בתוך כול כורי העכביש האלה נקלעים בעלי הדירות במגדלי המגורים ולפעמים הסבך כול כך קשה שהם לא מבינים איך להיחלץ ממנו.

אז מה עושים כדי להשתחרר מכורי העכביש האלה?

במבנים חדשים יש לבדוק טוב את החוזים והמסמכים שעליהם חותמים באמצעות עורך דין של הדייר ולעגן נכון את זכויות הדייר בחוזה הרכישה וכן בהסכם הניהול.

אחד הדברים שיש לשים לב לכך הוא בהסכם הניהול שיש נקודות יציאה מההסכם שוועד הבית יכול לממש אותן בכול עט לפי שיקוליו וכן שיש חובה לחברת הניהול לחתום על חוזה ניהול עם וועד הבית בכול עת שוועד הבית יחפוץ בכך. בהסכם הרכישה יש להכניס סעיף שהקבלן יזם מחויב לתת לדיירים את רשימת כול הרוכשים בבניין לצורך הקמת וועד פעולה עוד לפני האכלוס.

כאן גם המקום להכניס סעיף שבזמן הבנייה ולפני המסירה יכול הדייר ומי מטעמו לבקר באתר הבנייה ולייעץ לדייר או לוועד הבניין והקבלן או היזם לא יוכלו למנוע זאת.

לאחר שעיגנו כמה מזכויותיו של הדייר בחוזים ובהסכמים יש להקים וועד פעולה שייצג את הדיירים אל מול הקבלן יזם וזה עוד בתרם תהליך המסירה של המבנה, בעצם ועד הפעולה הוא לאחר האכלוס יהווה וועד בית ראשוני עד לבחירת וועד בית כפי שמחויב בחוקים ובתקנות.

עכשיו המקום להסדיר נכון את כול נושא האחזקה והניהול של המבנה, עם קבלת המבנה מהקבלן או היזם יש לבצע בדיקה של מצב הבניין ומערכותיו על ידי יועץ תחזוקה ולדרוש מהקבלן יזם לתקן את כול הטעון תיקון וכן את כול מה שהתחייב עליו בחוזה ומה שחוק המכר מחייב אותו כולל תכניות עדות של הבניין ומערכותיו ואישורים שנצברו במהלך הבנייה (אישורי מכון התקנים, אישורי עירייה ועוד), את כול החומר הזה יש לשמור ולדאוג לא לאבד אותו כדי שישמש את המבנה בעתיד.

הדוח של יועץ התחזוקה אינו מחליף דוח של מהנדס בודק במידה ויש צורך להגיע למשפט. מכאן מתחיל תהליך של בניית שיגרת הניהול והתחזוקה של המבנה ויש לעשות זאת נכון, ראשית לבנות תכנית תחזוקה מותאמת לבניין, ביחד עם הוועד לבנות תכנית ניהול מותאמת לבניין ולדיירים. רק עכשיו לאחר שעשינו את התהליך המקדים יש אפשרות וצורך לבנות תקציב שנתי לבניין מפורט לסעיפים כדי שיהיה ניתן לבדוק במהלך השנה שאנחנו לא חורגים בסעיף מסוים ואם כן לברר מה הסיבה ואיך נתן לטפל בזה.

כן, עכשיו הזמן לבקש הצעות מחיר ולבנות חוזה אחזקה מותאם לבניין שבו מוטמעים תכנית התחזוקה, תכנית הניהול ולבקש הצעות מחברות הניהול והתחזוקה ויש לתת את הדעת על נושא גביית דמי הניהול או דמי הוועד. גם אם חברת הניהול מבצעת גבית כספים עבורכם מהדיירים או מכול גורם אחר את הכספים צריך להפקיד מידית בחשבון של וועד הבית וזאת ובעיקר כדי לבצע הפרדה משפטית בין חשבונות הבנק והכספים של חברת הניהול לאלה של הבניין כדי להגן על הבניין במקרה שתוגש על חברת הניהול תביעה כספית, הכספים של הבניין יישארו לטובת הבניין ולא יעוכלו לטובת התביעה ולא ייווצר מצב שהבניין לא יוכל לתפקד מחוסר מזומנים. עם הבקשה להצעת מחיר יש להגיש גם את חוזה ההתקשרות שנסח עבורכם עו"ד שלכם ולא הסכם גנרי שמועבר אליכם לחתימה על ידי הקבלן יזם, לחוזה יצורפו תכנית התחזוקה והניהול של הבניין כנספח, וכן את הדרך להתנהלות כספית נכונה מול הברת הניהול.

לאחר שקיבלתם את ההצעות מחברות הניהול יש לשמור על המסגרות שנקבעו בתוכנית התחזוקה, הניהול והתקציב ולעקוב אחר ביצועם בפועל כדי שלא להגיע למצב משברי בתקציב, בתחזוקה ובניהול וחשובה במיוחד השקיפות.

רצוי להיעזר בשרותיו של יועץ תחזוקה וניהול לביצוע ביקורות על התנהלות חברת הניהול ועל רמת התחזוקה וכן בקבלת החלטות בנושא כדי שתהיינה החלטות לא שגויות שברוב המקרים קורות מכוונות טובות אבל מחוסר ידע מספק בתחום.

אשמח לעזור בכול הנושאים הקשורים לתחזוקת וניהול המבנה.


היכנסו לקבוצת הווטסאפ שאלו שאלות וקבלו תשובות בנוגע לתחזוקה וניהול מגדלי מגורים ומבנים


יוסי אינהורן יועץ תחזוקה וניהול למגדלי מגורים ומבנים

053-4241625

yossein@gmail.com

https://www.einhoren.com/?lang=he


35 צפיות0 תגובות

פוסטים אחרונים

הצג הכול

הפעמונים מצלצלים והכורזים כורזים ואין שומע

היכנסו לקבוצת הווטסאפ שאלו שאלות וקבלו תשובות בנוגע לתחזוקה וניהול מגדלי מגורים ומבנים הפעם זו סמנכ"לית הרשות להתחדשות עירונית "עשרות אלפים יגורו במבנים רעועים" לא מיזמן פורסם בעיתון הארץ " הסלבריטאים