• יוסי איינהורן

התורה שמאחורי אחזקת בתים ומבנים

במסגרת מאמר זה נתרכז בבתים ומבני מגורים, מבנים מסחריים ומבני משרדים רוב הדברים זהים אך ישנם כמה הדגשים אחרים.

אחזקת בתים ומבנים כיום, עם בניית מתחמים גדולים למסחר ומגורים, הניסיון שנצבר והרגולציה שהתווספה לה ברבות השנים מצריכה שינוי חשיבה מעמיק בנושא אחזקת בתים ומבנים.

פעם היינו חיים בבתים צמודי קרקע או במבנים משותפים קטנים עם מספר דיירים מועט יחסית ויחסי אנוש טובים יותר בין השכנים.

אחזקת הבתים והמבנים היה בעיקר אחזקת שבר, כלומר אם משהוא מתקלקל אז מתקנים או לא, בהתאם להחלטה ובעיקר אם זה מפריע ליום יום או לא, וגם האדם שחי במבנה בדרך כלל היו לו יותר כישורי תחזוקה מהאדם שחי כיום.

אם פעם היה מספיק וועד בית שדאג לבעיות היום יומיות שבעיקר הסתכמו בניקיון ולפעמים קצת גינון, טיפול בתקלות שבר קריטיות ולפעמים שיפוץ של השטחים המשותפים התבצע אם הגיעו להסכמה בין הדיירים, כיום ישנם מערכות משותפות לבניינים שמחייבות טיפול שוטף והדוק יותר כתוצאה מאופי המערכות והרגולציה.

בנוסף כמות הדיירים במגדל אחד זהה למה שהיה פעם שכונה ולפעמים אף יותר, פעם בשכונה אחת כולם הכירו את כולם אך כיום רוב הדירים לא מכירים את שכניהם לבניין ולכן גם התקשורת ושיתוף הפעולה בין הדירים הוא מועט ובדרך כלל הוא נקודתי לצורך פתרון בעיה משותפת בבניין מה שלא מאפשר ניהול תקין של המבנה ומערכותיו.

מבנים ואזורי מגורים שפעם נחשבו יוקרתיים מאבדים את יוקרתם ומוזנחים גם מבחינת הטיפוח וגם מבחינת התחזוקה מה שגורם לירידה ביוקרתם ובערכם מצד אחד, ומצד שני עזיבה השל דירים חזקים ושאיבת דירים בעלי אמצעים דלים מצד שני יוצרת פגיעה מתמשכת שמגדילה עוד יותר את ירידת יוקרת וערך המבנה עד למצב של מבנים ושכונות מוזנחות שמגיעות למצב שלא כדאי כלכלית כבר לשפצם.

כדי למנוע זאת חלק מהעריות מחיבות כיום את הקבלנים / יזמים לכלול גם חברת ניהול שתלווה את הבניין לאורך חייו אך אין הן מפקחות על חברות הניהול ולא תמיד חברת הניהול נותנת את הפתרון המתאים במיוחד עקב חוסר פיקוח.

בדרך כלל מדובר בחברות ניהול השייכות לקבלן / יזם או נמצאות אתו בקשר עסקי מתמשך ובלי קשר לרצון הדיירים.

במצב זה בדרך כלל לדיירים אין שליטה בדמי הניהול שחברות הניהול גובות וכן גם אין להן השפעה על תכולת חוזה הניהול וחברות הניהול חוגגות כמו גם הקבלנים / יזמים.

לעתים תקלות הבדק של הבניין שהקבלן / יזם אמור לפתור על חשבונו מגולגלות אל חברת הניהול כמו גם השלמות שהובטחו לדיירים על ידם ואז למעשה הדיירים ממנים אותם במקום הקבלן / יזם.

באילו נושאים מטפלים חברות הניהול:

1. ניקיון.

2. אבטחה.

3. גינון.

4. אחזקה.

5. עמידה בתקנים ודרישות רגולטוריות.

6. אינטגרציה בין מערכות מצילות חיים בבניין לבין המערכות ההפעלה של הבניין.

8. הדברה.

9. גז בישול היבט בטיחותי בלבד.

10. נושאים נוספים המותנים בבניין הספציפי ודרישות מיוחדות של דיירים.

במסגרת האחזקה ישנם מערכות רבות בבניין שיש לתחזק אותם וכן טיפול במבנה כמו קירות וחיפויים פנים וחוץ, ריצוף, מדרגות ופסים למניעת החלקה, מרזבים, איטום גגות, דלתות, מנעולים וצילינדרים, מערכות נעילה חשמלית, מחזירי שמן, אינסטלציית מים ומערכות להגברת לחץ כולל משאבות, מאגרי מים, מערכות ביוב, עבודות טיח וצבע, מערכות חשמל, תאורה ותאורת חירום, גנרטור, מערכת מצלמות (טמ"ס), כריזה, אינטרקום, מערכות גילוי אש, מערכות לכיבוי אש, ציוד לכיבוי אש, מפוחים, מעליות, מיזוג, הסקה, שערים, מחסומים, צביעה וחלודה ומערכות בקרת כניסה.

*כל העבודות הן מוגדרות לשטחים ציבוריים עד דלת הכניסה ליחידה ולא כולל עבודות בתוך היחידות, הן בתוספת מחיר או בתמחור נפרד תלוי בהסכם.

העבודות מתחלקות למספר רמות:

עבודת שבר – מדובר בתקלות שקורות במהלך החיים כמו מעלית מקולקלת תאורה שלא עובדת או מהבהבת וכו'.

עבודות אלה מדווחות על ידי הדיירים לחברת הניהול ובאחריותה לטפל בהן בזמנים קצרים וסבירים.

תחזוקה מונעת – אלה עבודות שמתבצעות על ידי חברת הניהול בזמנים קבועים ועל בסיס המלצות היצרן למערכות כדי לוודא את תפקודם בזמן הצורך ומניעת תקלות שבר עד למינימום אפשרי תוך מתן דגש מיוחד למערכות מצילות חיים.

תחזוקה מתוכננת – זו היא תחזוקה של מערכות בעייתיות שאינן משביתות את המבנה ואפשר לתכנן את ביצוע העבודות לזמן נוח שלא יפריע לדיירים או / גם שינויים המתבקשים במערכות. 

תוספות ושינויים – עבודות שיפוצים במבנה וחצרות הנדרשים על ידי הדיירים מעבר לחוזה שנחתם, לפעמים מדובר בשינויים בתוך נכס של דייר ספציפי ולפעמים מדובר במרחב השיתופי.

מהכיף הנושאים שמדובר בהם מובן שוועד בית במתכונת הישנה אינו יכול לבצע את כול הנדרש ולעתים קרובות אין לו את היכולת והידע לכך, לכן נדרש להפעיל חברת ניהול במבנים, כאן באה השאלה הבאה איזו חברה ואיך אני יודע שהיא חברה בעלת ניסיון ידע ורצון לבצע את המוטל והאם חוזה הניהול שאני חותם עליו הוא טוב.

כאן ניתן לשכור שרות של יועץ תחזוקה הן לצורך גיבוש ההסכם מול חברת הניהול לטובת הדיירים והן לצורך פיקוח על חברות הניהול לביצוע העבודות בהתאם לחוזה ובצורה המיטבית.

19 צפיות